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当P2P遇上地产商

发布时间:2019-10-13 02:56:54

当P2P遇上地产商

本报 肖君秀 深圳报道

以小额贷款为本分的P2P,最近有些甜蜜的烦恼,那些“大户人家”——中小房地产商频频上门抛出橄榄枝,动辄需要数千万甚至数亿的资金量。

“房地产借钱,在P2P站平台上通常经过了包装,以常见的抵押贷款形势出现,而且将大额借贷拆标成几个相对小额的……”5月20日,深圳一家大型P2P公司管理人士告诉本报, 虽然P2P涉及房地产项目,但仅凭站项目很难分辨出来。

资金链日益紧张的中小地产商,融资无门转向了高成本的P2P融资,P2P由于本性使然

,只适宜投资短期的小额业务,地产商项目周期一般都在一年以上,资金需求动辄数千万甚至数亿元,这种错配将把P2P绑向高风险之路。

非常时期“热恋”

房地产公司负责融资的部门,今年压力大增。专门做房地产项目的深圳一家投资公司财务总监宋万(化名)最近“腿都跑断了”,“以前银行、信托都容易找钱,10%左右的资金成本,现在民间借贷、P2P都得借,利率超过20%……”

房价下降之际,正是房地产钱紧之时,曾经以银行、信托为融资主战场的中小房地产,当这两条路抽紧之际,他们想起了还有P2P。“今年房地产行业闹钱荒,他们找银行、信托、小贷公司、民间借贷融资

,又找上了P2P!”贷之家总经理朱明春认为,房地产资金饥渴,不可避免转向新的融资渠道。

P2P经过近两年的高速发展,一些大型P2P已脱颖而出

,数亿、数十亿盘子的P2P已不鲜见,他们逐渐不满足无数笔小额借贷的繁琐,数百万、千万甚至上亿的大额借贷出现在他们的项目中。

此时,当曾经的高富帅地产商主动上门,P2P便顺水推舟参与进去。朱明春告诉本报,能做房地产项目的,都是大型的P2P公司,“一般在平台上表现的不是房地产直接借钱,而是以房产作抵押的债权融资这种形式,所以往往从项目表面上看不出来。”

没有人敢直接在P2P络平台上直接打着房地产开发商旗号借钱,本报获悉,其操作模式是以房地产商在建房子为抵押,一般按七折左右来估值,在络平台上表现出来则是普通的房产抵押融资项目

。房地产商融资规模数千万至数亿不等,但P2P都会将其拆标,即拆成多个项目放到平台上。“拆标现象在P2P司空见惯,如大标拆成小标。项目包装也是常事,所以平台上都是看起来安全可靠、金额不大的项目。”一家深圳的P2P投资人称,拆标甚至假标,在P2P行业并不是什么新鲜事。

高风险凶途

一两年前,P2P恋上房地产算得上美事,但是今年房地产山雨欲来风满楼,一些房地产资金链已处于断裂或正处于断裂边缘,P2P此时介入风险变得越来越高。

本报获悉,一般P2P都要求房地产以在建房子做抵押,利率年化在20%-30%。“当它成为一个烂尾楼的时候,你觉得这种抵押还可靠吗?有价值吗?”深圳金海贷董事长张博宇接触了多单房地产融资项目,但他称目前情势下坚决不碰。

但宋万却认为自己从事的房地产行业不会违约,因为有房产作为抵押,几乎是最安全的,“最坏的情况你可以拍卖收回资金嘛。”

这只是理想的状况,对于随时需要兑付提现的P2P来说,充满了太多变数。朱明春说P2P最重要的是流动性的问题,即使有房产作抵押,但这些钱到期要还给投资者暂时收不回来,“一单接不上就死了,资金周转不过来

,资金链断裂是最恐怖的事情!”

P2P视现金流量如生命,一旦提现出现问题便会遭遇挤兑甚至倒闭的厄运。朱明春认为,如果大型P2P流动性可以解决,做房地产项目并不是太大问题。

但张博宇认为,此时投向房地产是高危期,“资金投入大、期限长,其间银行不贷款的话,几乎没有什么现金流量。”当多数银行收紧房地产贷款之后,其现金流量捉襟见肘,“至于卖房首付款30%,根本就没法支付正常费用,企业本身建筑费用、施工费用、管理费用都不够支付,更别说融资费用了!”

张博宇坚决不碰房地产项目,还有P2P本身的原因,他认为P2P与房地产不匹配

,房地产投资周期比较长,一般一年左右,这个过程里市场和国家政策变化都很大,目前整个中国宏观经济下行,再加上偏紧的货币政策,对房地产是个沉重的打击,一些房地产资金链面临考验。但P2P项目都是短期的、项目金额不宜过大,如果这时盲目进入形成错配,风险很大。“此外,现在的房企在外面到底融了多少钱,如买土地几个亿,自己拿了多少钱支付,你根本搞不清楚,基于这些原因房地产这一块我们干脆全面封杀,所有房地产公司项目投向都不做了!”

P2P难觅初心

新兴金融业P2P,其本身是上借贷平台,在上撮合个人的借贷双方成交

,以金额小、单数多、期限短、利率高,区别于其他金融融资形式。所以,房地产项目对于P2P来说,比其他项目来说更显“勉强”,一些大型的P2P早在前两年就踏入“禁区”,今年房价下跌个别P2P已曝出风险。

P2P发展已逐渐远离“初心”,从最初的上撮合个人业务,再到上类小贷公司的业务,甚至私下做成资金池投向中小企业、大企业,甚至房地产大项目。其主体也形势各异,有的是自融,有的是大公司顺便做下资金小生意,有的是提供供应链融资,有的是小贷公司转型上P2P业务,有的是半路出家,一心想着乱世出英雄。

一直坚持做纯P2P模式的翼龙贷王思聪认为,P2P项目信息不能错配、资金不能错配、债权不能错配,“这是界定P2P的定位,现在很多P2P已离本义越来越远,与其他融资形式的区隔也日渐模糊,这就无法形成P2P的核心竞争力,彰显自身的优势。”

“但纯P2P发展起来很难,找客户非常难,多数交易量难以做大,客户量上不去,存在这种瓶颈。”张博宇认为P2P初心难觅,主要原因是现实发展的需要,能坚持纯P2P模式做大的并不多。

当P2P离初始的模式越来越远,离个人的小额金融提供越来越远,甚至攀上了房地产的大生意,这跟监管规定还迟迟没有出台有关。

“ P2P本质上是小额的、分散的投资,但是现在部分平台做得比较大了,大了也是受争议的,而且大了就不会做小额的,都在挑战监管的底线……”朱明春认为现在政策不明朗,未来政策明朗了,P2P行业就会逐渐规范起来。

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